國(guó)家稅務總局關于印發(fā)《房地産開(kāi)發(fā)經(jīng)營業務企業所得稅處理辦法》的通知

　二○○九年三月六日

    房地産開(kāi)發(fā)經(jīng)營業務企業所得稅處理辦法
　　第一章 總 則 
　　第一條 根據《中華人民共和國(guó)企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，制定本辦法。
　　第二條 本辦法适用于中國(guó)境内從事(shì)房地産開(kāi)發(fā)經(jīng)營業務的企業（以下簡稱企業）。
　　第三條 企業房地産開(kāi)發(fā)經(jīng)營業務包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建築物、附著(zhe)物、配套設施等開(kāi)發(fā)産品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)産品符合下列條件之一的，應視爲已經(jīng)完工：
　　（一） 開(kāi)發(fā)産品竣工證明材料已報房地産管理部門備案。
　　（二） 開(kāi)發(fā)産品已開(kāi)始投入使用。
　　（三） 開(kāi)發(fā)産品已取得了初始産權證明。
　　第四條 企業出現《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條規定的情形，稅務機關可對(duì)其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規範，同時按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規的規定進(jìn)行處理，但不得事(shì)先确定企業的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。
　　第二章 收入的稅務處理
　　第五條 開(kāi)發(fā)産品銷售收入的範圍爲銷售開(kāi)發(fā)産品過(guò)程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種(zhǒng)基金、費用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)産品價内或由企業開(kāi)具發(fā)票的，應按規定全部确認爲銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)産品價内并由企業之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作爲代收代繳款項進(jìn)行管理。
　　第六條 企業通過(guò)正式簽訂《房地産銷售合同》或《房地産預售合同》所取得的收入，應确認爲銷售收入的實現，具體按以下規定确認：
　　（一）采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)産品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，确認收入的實現。
　　（二）采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)産品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日确認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日确認收入的實現。
　　（三）采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)産品的，應按銷售合同或協議約定的價款确定收入額，其首付款應于實際收到日确認收入的實現，餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日确認收入的實現。
　　（四）采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)産品的，應按以下原則确認收入的實現：
　　1.采取支付手續費方式委托銷售開(kāi)發(fā)産品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)産品清單之日确認收入的實現。
　　2.采取視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)産品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)産品清單之日确認收入的實現；如果屬于前兩(liǎng)種(zhǒng)情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)産品清單之日确認收入的實現。
　　3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成(chéng)方式委托銷售開(kāi)發(fā)産品的，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)産品清單之日确認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成(chéng)額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)産品清單之日确認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成(chéng)額于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)産品清單之日确認收入的實現。
　　4.采取包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)産品的，包銷期内可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定确認收入的實現；包銷期滿後(hòu)尚未出售的開(kāi)發(fā)産品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式确認收入的實現。
　　第七條 企業將(jiāng)開(kāi)發(fā)産品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事(shì)業單位和個人的非貨币性資産等行爲，應視同銷售，于開(kāi)發(fā)産品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時确認收入（或利潤）的實現。确認收入（或利潤）的方法和順序爲：
　　（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)産品市場銷售價格确定；
　　（二）由主管稅務機關參照當地同類開(kāi)發(fā)産品市場公允價值确定；
　　（三）按開(kāi)發(fā)産品的成(chéng)本利潤率确定。開(kāi)發(fā)産品的成(chéng)本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關确定。
　　第八條 企業銷售未完工開(kāi)發(fā)産品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務局、地方稅務局按下列規定進(jìn)行确定：
　　（一）開(kāi)發(fā)項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15％。
　　（二）開(kāi)發(fā)項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%.
　　（三）開(kāi)發(fā)項目位于其他地區的，不得低于5％。
　　（四）屬于經(jīng)濟适用房、限價房和危改房的，不得低于3%.
　　第九條 企業銷售未完工開(kāi)發(fā)産品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開(kāi)發(fā)産品完工後(hòu)，企業應及時結算其計稅成(chéng)本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將(jiāng)其實際毛利額與其對(duì)應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
　　在年度納稅申報時，企業須出具對(duì)該項開(kāi)發(fā)産品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。
　　第十條 企業新建的開(kāi)發(fā)産品在尚未完工或辦理房地産初始登記、取得産權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開(kāi)發(fā)産品交付承租人使用之日起(qǐ)，出租方取得的預租價款按租金确認收入的實現。
　　第三章 成(chéng)本、費用扣除的稅務處理
　　第十一條 企業在進(jìn)行成(chéng)本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開(kāi)發(fā)産品計稅成(chéng)本、已銷開(kāi)發(fā)産品計稅成(chéng)本與未銷開(kāi)發(fā)産品計稅成(chéng)本。
　　第十二條 企業發(fā)生的期間費用、已銷開(kāi)發(fā)産品計稅成(chéng)本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
　　第十三條 開(kāi)發(fā)産品計稅成(chéng)本的核算應按第四章的規定進(jìn)行處理。
　　第十四條 已銷開(kāi)發(fā)産品的計稅成(chéng)本，按當期已實現銷售的可售面(miàn)積和可售面(miàn)積單位工程成(chéng)本确認。可售面(miàn)積單位工程成(chéng)本和已銷開(kāi)發(fā)産品的計稅成(chéng)本按下列公式計算确定：
　　可售面(miàn)積單位工程成(chéng)本=成(chéng)本對(duì)象總成(chéng)本÷成(chéng)本對(duì)象總可售面(miàn)積
　　已銷開(kāi)發(fā)産品的計稅成(chéng)本=已實現銷售的可售面(miàn)積×可售面(miàn)積單位工程成(chéng)本
　　第十五條 企業對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)産品和按照有關法律、法規或合同規定對(duì)已售開(kāi)發(fā)産品（包括共用部位、共用設施設備）進(jìn)行日常維護、保養、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據實扣除。
　　第十六條 企業將(jiāng)已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。
　　第十七條 企業在開(kāi)發(fā)區内建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進(jìn)行處理：
　　（一）屬于非營利性且産權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事(shì)業單位的，可將(jiāng)其視爲公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進(jìn)行處理。
　　（二）屬于營利性的，或産權歸企業所有的，或未明确産權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事(shì)業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成(chéng)本。除企業自用應按建造固定資産進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)産品進(jìn)行處理。
　　第十八條 企業在開(kāi)發(fā)區内建造的郵電通訊、學(xué)校、醫療設施應單獨核算成(chéng)本，其中，由企業與國(guó)家有關業務管理部門、單位合資建設，完工後(hòu)有償移交的，國(guó)家有關業務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成(chéng)本，抵扣後(hòu)的差額應調整當期應納稅所得額。
　　第十九條 企業采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)産品的，凡約定企業爲購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開(kāi)發(fā)産品時向(xiàng)銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作爲費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據實扣除。
　　第二十條 企業委托境外機構銷售開(kāi)發(fā)産品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續費）不超過(guò)委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。
　　第二十一條 企業的利息支出按以下規定進(jìn)行處理：
　　（一）企業爲建造開(kāi)發(fā)産品借入資金而發(fā)生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于财務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。
　　（二）企業集團或其成(chéng)員企業統一向(xiàng)金融機構借款分攤集團内部其他成(chéng)員企業使用的，借入方凡能(néng)出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。
　　第二十二條 企業因國(guó)家無償收回土地使用權而形成(chéng)的損失，可作爲财産損失按有關規定在稅前扣除。
　　第二十三條 企業開(kāi)發(fā)産品（以成(chéng)本對(duì)象爲計量單位）整體報廢或毀損，其淨損失按有關規定審核确認後(hòu)準予在稅前扣除。
　　第二十四條 企業開(kāi)發(fā)産品轉爲自用的，其實際使用時間累計未超過(guò)12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。
　　第四章 計稅成(chéng)本的核算
　　第二十五條 計稅成(chéng)本是指企業在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)産品（包括固定資産，下同）過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規定進(jìn)行核算與計量的應歸入某項成(chéng)本對(duì)象的各項費用。
　　第二十六條 成(chéng)本對(duì)象是指爲歸集和分配開(kāi)發(fā)産品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項耗費而确定的費用承擔項目。計稅成(chéng)本對(duì)象的确定原則如下：
　　（一）可否銷售原則。開(kāi)發(fā)産品能(néng)夠對(duì)外經(jīng)營銷售的，應作爲獨立的計稅成(chéng)本對(duì)象進(jìn)行成(chéng)本核算；不能(néng)對(duì)外經(jīng)營銷售的，可先作爲過(guò)渡性成(chéng)本對(duì)象進(jìn)行歸集，然後(hòu)再將(jiāng)其相關成(chéng)本攤入能(néng)夠對(duì)外經(jīng)營銷售的成(chéng)本對(duì)象。
　　（二）分類歸集原則。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點、竣工時間相近、産品結構類型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項目，可作爲一個成(chéng)本對(duì)象進(jìn)行核算。
　　（三）功能(néng)區分原則。開(kāi)發(fā)項目某組成(chéng)部分相對(duì)獨立，且具有不同使用功能(néng)時，可以作爲獨立的成(chéng)本對(duì)象進(jìn)行核算。
　　（四）定價差異原則。開(kāi)發(fā)産品因其産品類型或功能(néng)不同等而導緻其預期售價存在較大差異的，應分别作爲成(chéng)本對(duì)象進(jìn)行核算。
　　（五）成(chéng)本差異原則。開(kāi)發(fā)産品因建築上存在明顯差異可能(néng)導緻其建造成(chéng)本出現較大差異的，要分别作爲成(chéng)本對(duì)象進(jìn)行核算。
　　（六）權益區分原則。開(kāi)發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應結合上述原則分别劃分成(chéng)本對(duì)象進(jìn)行核算。
　　成(chéng)本對(duì)象由企業在開(kāi)工之前合理确定，并報主管稅務機關備案。成(chéng)本對(duì)象一經(jīng)确定，不能(néng)随意更改或相互混淆，如确需改變成(chéng)本對(duì)象的，應征得主管稅務機關同意。
　　第二十七條 開(kāi)發(fā)産品計稅成(chéng)本支出的内容如下：
　　（一）土地征用費及拆遷補償費。指爲取得土地開(kāi)發(fā)使用權（或開(kāi)發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面(miàn)積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。
　　（二）前期工程費。指項目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
　　（三）建築安裝工程費。指開(kāi)發(fā)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項建築安裝費用。主要包括開(kāi)發(fā)項目建築工程費和開(kāi)發(fā)項目安裝工程費等。
　　（四）基礎設施建設費。指開(kāi)發(fā)項目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項目内道(dào)路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。
　　（五）公共配套設施費：指開(kāi)發(fā)項目内發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且産權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事(shì)業單位的公共配套設施支出。
　　（六）開(kāi)發(fā)間接費。指企業爲直接組織和管理開(kāi)發(fā)項目所發(fā)生的，且不能(néng)將(jiāng)其歸屬于特定成(chéng)本對(duì)象的成(chéng)本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
　　第二十八條 企業計稅成(chéng)本核算的一般程序如下：
　　（一）對(duì)當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區進(jìn)行整理、歸類，并將(jiāng)其區分爲應計入成(chéng)本對(duì)象的成(chéng)本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還(hái)應按規定對(duì)在有關預提費用和待攤費用進(jìn)行計量與确認。
　　（二）對(duì)應計入成(chéng)本對(duì)象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分爲直接成(chéng)本、間接成(chéng)本和共同成(chéng)本， 并按規定將(jiāng)其合理的歸集、分配至已完工成(chéng)本對(duì)象、在建成(chéng)本對(duì)象和未建成(chéng)本對(duì)象。
　　（三）對(duì)期前已完工成(chéng)本對(duì)象應負擔的成(chéng)本費用按已銷開(kāi)發(fā)産品、未銷開(kāi)發(fā)産品和固定資産進(jìn)行分配，其中應由已銷開(kāi)發(fā)産品負擔的部分，在當期納稅申報時進(jìn)行扣除，未銷開(kāi)發(fā)産品應負擔的成(chéng)本費用待其實際銷售時再予扣除。
　　（四）對(duì)本期已完工成(chéng)本對(duì)象分類爲開(kāi)發(fā)産品和固定資産并對(duì)其計稅成(chéng)本進(jìn)行結算。其中屬于開(kāi)發(fā)産品的，應按可售面(miàn)積計算其單位工程成(chéng)本，據此再計算已銷開(kāi)發(fā)産品計稅成(chéng)本和未銷開(kāi)發(fā)産品計稅成(chéng)本。對(duì)本期已銷開(kāi)發(fā)産品的計稅成(chéng)本，準予在當期扣除，未銷開(kāi)發(fā)産品計稅成(chéng)本待其實際銷售時再予扣除。
　　（五）對(duì)本期未完工和尚未建造的成(chéng)本對(duì)象應當負擔的成(chéng)本費用，應按分别建立明細台帳，待開(kāi)發(fā)産品完工後(hòu)再予結算。
　　第二十九條 企業開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)産品應按制造成(chéng)本法進(jìn)行計量與核算。其中，應計入開(kāi)發(fā)産品成(chéng)本中的費用屬于直接成(chéng)本和能(néng)夠分清成(chéng)本對(duì)象的間接成(chéng)本，直接計入成(chéng)本對(duì)象，共同成(chéng)本和不能(néng)分清負擔對(duì)象的間接成(chéng)本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成(chéng)本對(duì)象，具體分配方法可按以下規定選擇其一：
　　（一）占地面(miàn)積法。指按已動工開(kāi)發(fā)成(chéng)本對(duì)象占地面(miàn)積占開(kāi)發(fā)用地總面(miàn)積的比例進(jìn)行分配。
　　1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成(chéng)本對(duì)象占地面(miàn)積占全部成(chéng)本對(duì)象占地總面(miàn)積的比例進(jìn)行分配。
　　2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成(chéng)本對(duì)象占地面(miàn)積占開(kāi)發(fā)用地總面(miàn)積的比例進(jìn)行分配，然後(hòu)再按某一成(chéng)本對(duì)象占地面(miàn)積占期内全部成(chéng)本對(duì)象占地總面(miàn)積的比例進(jìn)行分配。
　　期内全部成(chéng)本對(duì)象應負擔的占地面(miàn)積爲期内開(kāi)發(fā)用地占地面(miàn)積減除應由各期成(chéng)本對(duì)象共同負擔的占地面(miàn)積。
　　（二）建築面(miàn)積法。指按已動工開(kāi)發(fā)成(chéng)本對(duì)象建築面(miàn)積占開(kāi)發(fā)用地總建築面(miàn)積的比例進(jìn)行分配。
　　1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成(chéng)本對(duì)象建築面(miàn)積占全部成(chéng)本對(duì)象建築面(miàn)積的比例進(jìn)行分配。
　　2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按期内成(chéng)本對(duì)象建築面(miàn)積占開(kāi)發(fā)用地計劃建築面(miàn)積的比例進(jìn)行分配，然後(hòu)再按某一成(chéng)本對(duì)象建築面(miàn)積占期内成(chéng)本對(duì)象總建築面(miàn)積的比例進(jìn)行分配。
　　（三）直接成(chéng)本法。指按期内某一成(chéng)本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成(chéng)本占期内全部成(chéng)本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成(chéng)本的比例進(jìn)行分配。
　　（四）預算造價法。指按期内某一成(chéng)本對(duì)象預算造價占期内全部成(chéng)本對(duì)象預算造價的比例進(jìn)行分配。
　　第三十條 企業下列成(chéng)本應按以下方法進(jìn)行分配：
　　（一）土地成(chéng)本，一般按占地面(miàn)積法進(jìn)行分配。如果确需結合其他方法進(jìn)行分配的，應商稅務機關同意。
　　土地開(kāi)發(fā)同時連結房地産開(kāi)發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地産的情況，其土地開(kāi)發(fā)成(chéng)本經(jīng)商稅務機關同意後(hòu)可先按土地整體預算成(chéng)本進(jìn)行分配，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調整。
　　（二）單獨作爲過(guò)渡性成(chéng)本對(duì)象核算的公共配套設施開(kāi)發(fā)成(chéng)本，應按建築面(miàn)積法進(jìn)行分配。
　　（三）借款費用屬于不同成(chéng)本對(duì)象共同負擔的，按直接成(chéng)本法或按預算造價法進(jìn)行分配。
　　（四）其他成(chéng)本項目的分配法由企業自行确定。
　　第三十一條 企業以非貨币交易方式取得土地使用權的，應按下列規定确定其成(chéng)本：
　　（一）企業、單位以換取開(kāi)發(fā)産品爲目的，將(jiāng)土地使用權投資企業的，按下列規定進(jìn)行處理：
　　1.換取的開(kāi)發(fā)産品如爲該項土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不确認其成(chéng)本，待首次分出開(kāi)發(fā)産品時，再按應分出開(kāi)發(fā)産品（包括首次分出的和以後(hòu)應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過(guò)程中應支付的相關稅費計算确認該項土地使用權的成(chéng)本。如涉及補價，土地使用權的取得成(chéng)本還(hái)應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
　　2.換取的開(kāi)發(fā)産品如爲其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業在投資交易發(fā)生時，按應付出開(kāi)發(fā)産品市場公允價值和土地使用權轉移過(guò)程中應支付的相關稅費計算确認該項土地使用權的成(chéng)本。如涉及補價，土地使用權的取得成(chéng)本還(hái)應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
　　（二）企業、單位以股權的形式，將(jiāng)土地使用權投資企業的，接受投資的企業應在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過(guò)程中應支付的相關稅費計算确認該項土地使用權的取得成(chéng)本。如涉及補價，土地使用權的取得成(chéng)本還(hái)應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
　　第三十二條 除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成(chéng)本均應爲實際發(fā)生的成(chéng)本。
　　（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。
　　（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明确承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
　　（三）應向(xiàng)政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
　　第三十三條 企業單獨建造的停車場所，應作爲成(chéng)本對(duì)象單獨核算。利用地下基礎設施形成(chéng)的停車場所，作爲公共配套設施進(jìn)行處理。
　　第三十四條 企業在結算計稅成(chéng)本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成(chéng)本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成(chéng)本。
　　第三十五條 開(kāi)發(fā)産品完工以後(hòu)，企業可在完工年度企業所得稅彙算清繳前選擇确定計稅成(chéng)本核算的終止日，不得滞後(hòu)。凡已完工開(kāi)發(fā)産品在完工年度未按規定結算計稅成(chéng)本，主管稅務機關有權确定或核定其計稅成(chéng)本，據此進(jìn)行納稅調整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關規定對(duì)其進(jìn)行處理。
　　第五章 特定事(shì)項的稅務處理
　　第三十六條 企業以本企業爲主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開(kāi)發(fā)房地産項目，且該項目未成(chéng)立獨立法人公司的，按下列規定進(jìn)行處理：
　　（一）凡開(kāi)發(fā)合同或協議中約定向(xiàng)投資各方（即合作、合資方，下同）分配開(kāi)發(fā)産品的，企業在首次分配開(kāi)發(fā)産品時，如該項目已經(jīng)結算計稅成(chéng)本，其應分配給投資方開(kāi)發(fā)産品的計稅成(chéng)本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成(chéng)本，則將(jiāng)投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關的稅務處理。
　　（二）凡開(kāi)發(fā)合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進(jìn)行處理：
　　1. 企業應將(jiāng)該項目形成(chéng)的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能(néng)因接受投資方投資額而在成(chéng)本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
　　2.投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進(jìn)行相關的稅務處理。
　　第三十七條 企業以換取開(kāi)發(fā)産品爲目的，將(jiāng)土地使用權投資其他企業房地産開(kāi)發(fā)項目的，按以下規定進(jìn)行處理：
　　企業應在首次取得開(kāi)發(fā)産品時，將(jiāng)其分解爲轉讓土地使用權和購入開(kāi)發(fā)産品兩(liǎng)項經(jīng)濟業務進(jìn)行所得稅處理，并按應從該項目取得的開(kāi)發(fā)産品（包括首次取得的和以後(hòu)應取得的）的市場公允價值計算确認土地使用權轉讓所得或損失。
　　第六章 附 則
　　第三十八條 從事(shì)房地産開(kāi)發(fā)經(jīng)營業務的外商投資企業在2007年12月31日前存有銷售未完工開(kāi)發(fā)産品取得的收入，至該項開(kāi)發(fā)産品完工後(hòu)，一律按本辦法第九條規定的辦法進(jìn)行稅務處理。
　　第三十九條 本通知自2008年1月1日起(qǐ)執行。