各省、自治區、直轄市、計劃單列市财政廳（局）、國(guó)家稅務局、地方稅務局，揚州培訓中心、長(cháng)春稅務學(xué)院：
    按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例）和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱細則）的規定，現對(duì)土地增值稅一些具體問題規定如下：
    一、關于以房地産進(jìn)行投資、聯營的征免稅問題
    對(duì)于以房地産進(jìn)行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地産）作價入股進(jìn)行投資或作爲聯營條件，將(jiāng)房地産轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯營企業將(jiāng)上述房地産再轉讓的，應征收土地增值稅。
    二、關于合作建房的征免稅問題
    對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成(chéng)後(hòu)按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成(chéng)後(hòu)轉讓的，應征收土地增值稅。
    三、關于企業兼并轉讓房地産的征免稅問題
    在企業兼并中，對(duì)被(bèi)兼并企業將(jiāng)房地産轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。
    四、關于細則中“贈與”所包括的範圍問題
    細則所稱的“贈與”是指如下情況：
    （一）房産所有人、土地使用權所有人將(jiāng)房屋産權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。
    （二）房産所有人、土地使用權所有人通過(guò)中國(guó)境内非營利的社會團體、國(guó)家機關將(jiāng)房屋産權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事(shì)業的。
    上述社會團體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國(guó)紅十字會、中國(guó)殘疾人聯合會、全國(guó)老年基金會、老區促進(jìn)會以及經(jīng)民政部門批準成(chéng)立的其他非營利的公益性組織。
    五、關于個人互換住房的征免稅問題
    對(duì)個人之間互換自有居住用房地産的，經(jīng)當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。
    六、關于地方政府要求房地産開(kāi)發(fā)企業代收的費用如何計征土地增值稅的問題
    對(duì)于縣級及縣級以上人民政府要求房地産開(kāi)發(fā)企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向(xiàng)購買方一并收取的，可作爲轉讓房地産所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作爲轉讓房地産的收入。
    對(duì)于代收費用作爲轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作爲加計20％扣除的基數；對(duì)于代收費用未作爲轉讓房地産的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
    七、關于新建房與舊房的界定問題
    新建房是指建成(chéng)後(hòu)未使用的房産。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房産均屬舊房。使用時間和磨損程度标準可由各省、自治區、直轄市财政廳（局）和地方稅務局具體規定。
    八、關于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題
    （一）利息的上浮幅度按國(guó)家的有關規定執行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；
    （二）對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
    九、關于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題
    細則中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地産時繳納的印花稅。房地産開(kāi)發(fā)企業按照《施工、房地産開(kāi)發(fā)企業财務制度》的有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。
    十、關于轉讓舊房如何确定扣除項目金額的問題
    轉讓舊房的，應按房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國(guó)家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作爲扣除項目金額計征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權時未支付地價款或不能(néng)提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
    十一、關于已繳納的契稅可否在計稅時扣除的問題
    對(duì)于個人購入房地産再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建築物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作爲“與轉讓房地産有關的稅金”予以扣除。
    十二、關于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題
    納稅人轉讓舊房及建築物時因計算納稅的需要而對(duì)房地産進(jìn)行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對(duì)條例第九條規定的納稅人隐瞞、虛報房地産成(chéng)交價格等情形而按房地産評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
    十三、關于既建普通标準住宅又搞其他類型房地産開(kāi)發(fā)的如何計稅的問題
    對(duì)納稅人既建普通标準住宅又搞其他房地産開(kāi)發(fā)的，應分别核算增值額。不分别核算增值額或不能(néng)準确核算增值額的，其建造的普通标準住宅不能(néng)适用條例第八條（一）項的免稅規定。
    十四、關于預售房地産所取得的收入是否申報納稅的問題
    根據細則的規定，對(duì)納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地産取得的收入可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。因此，對(duì)納稅人預售房地産所取得的收入，當地稅務機關規定預征土地增值稅的，納稅人應當到主管稅務機關辦理納稅申報，并按規定比例預交，待辦理決算後(hòu)，多退少補；當地稅務機關規定不預征土地增值稅的，也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案。
    十五、關于分期收款的外币收入如何折合人民币的問題
    對(duì)于取得的收入爲外國(guó)貨币的，依照細則規定，以取得收入當天或當月1日國(guó)家公布的市場彙價折合人民币，據以計算土地增值稅稅額。對(duì)于以分期收款形式取得的外币收入，也應按實際收款日或收款當月1日國(guó)家公布的市場彙價折合人民币。
    十六、關于納稅期限的問題
    根據條例第十條、第十二條和細則第十五條的規定，稅務機關核定的納稅期限，應在納稅人簽訂房地産轉讓合同之後(hòu)、辦理房地産權屬轉讓（即過(guò)戶及登記）手續之前。
    十七、關于财政部、國(guó)家稅務總局《關于對(duì)1994年1月1日前簽訂開(kāi)發(fā)及轉讓合同的房地産征免土地增值稅的通知》（财法字〔1995〕7号）适用範圍的問題。
    該通知規定的适用範圍，限于房地産開(kāi)發(fā)企業轉讓新建房地産的行爲，非房地産開(kāi)發(fā)企業或房地産開(kāi)發(fā)企業轉讓存量房地産的，不适用此規定。