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财務稅收
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關于土地增值稅清算有關問題的通知
國(guó)稅函[2010]220号
各省、自治區、直轄市地方稅務局，甯夏、西藏、青海省（自治區）國(guó)家稅務局：
爲了進(jìn)一步做好(hǎo)土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及實施細則的規定，現將(jiāng)土地增值稅清算工作中有關問題通知如下：
一、關于土地增值稅清算時收入确認的問題
土地增值稅清算時，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額确認收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益确認收入。銷售合同所載商品房面(miàn)積與有關部門實際測量面(miàn)積不一緻，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
二、房地産開(kāi)發(fā)企業未支付的質量保證金，其扣除項目金額的确定問題
房地産開(kāi)發(fā)企業在工程竣工驗收後(hòu)，根據合同約定，扣留建築安裝施工企業一定比例的工程款，作爲開(kāi)發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建築安裝施工企業就質量保證金對(duì)房地産開(kāi)發(fā)企業開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。
三、房地産開(kāi)發(fā)費用的扣除問題
（一）财務費用中的利息支出，凡能(néng)夠按轉讓房地産項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能(néng)超過(guò)按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地産開(kāi)發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地産開(kāi)發(fā)成(chéng)本”金額之和的5%以内計算扣除。
（二）凡不能(néng)按轉讓房地産項目計算分攤利息支出或不能(néng)提供金融機構證明的，房地産開(kāi)發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地産開(kāi)發(fā)成(chéng)本”金額之和的10%以内計算扣除。
全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體适用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
（三）房地産開(kāi)發(fā)企業既向(xiàng)金融機構借款，又有其他借款的，其房地産開(kāi)發(fā)費用計算扣除時不能(néng)同時适用本條（一）、（二）項所述兩(liǎng)種(zhǒng)辦法。
（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地産開(kāi)發(fā)成(chéng)本的利息支出，應調整至财務費用中計算扣除。
四、房地産企業逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題
房地産開(kāi)發(fā)企業逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。
五、房地産開(kāi)發(fā)企業取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題
房地産開(kāi)發(fā)企業爲取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國(guó)家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題
（一）房地産企業用建造的本項目房地産安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務總局關于房地産開(kāi)發(fā)企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187号）第三條第（一）款規定确認收入，同時將(jiāng)此确認爲房地産開(kāi)發(fā)項目的拆遷補償費。房地産開(kāi)發(fā)企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地産開(kāi)發(fā)企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
（二）開(kāi)發(fā)企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價值按國(guó)稅發(fā)[2006]187号第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
（三）貨币安置拆遷的，房地産開(kāi)發(fā)企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
七、關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題
《财政部國(guó)家稅務總局關于土地增值稅若幹問題的通知》（财稅[2006]21号）第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能(néng)取得評估價格，但能(néng)提供購房發(fā)票的，經(jīng)當地稅務部門确認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起(qǐ)至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起(qǐ)至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個月計一年；超過(guò)一年，未滿12個月但超過(guò)6個月的，可以視同爲一年。
八、土地增值稅清算後(hòu)應補繳的土地增值稅加收滞納金問題
納稅人按規定預繳土地增值稅後(hòu)，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限内補繳的，不加收滞納金。
爲了進(jìn)一步做好(hǎo)土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及實施細則的規定，現將(jiāng)土地增值稅清算工作中有關問題通知如下：
一、關于土地增值稅清算時收入确認的問題
土地增值稅清算時，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額确認收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益确認收入。銷售合同所載商品房面(miàn)積與有關部門實際測量面(miàn)積不一緻，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
二、房地産開(kāi)發(fā)企業未支付的質量保證金，其扣除項目金額的确定問題
房地産開(kāi)發(fā)企業在工程竣工驗收後(hòu)，根據合同約定，扣留建築安裝施工企業一定比例的工程款，作爲開(kāi)發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建築安裝施工企業就質量保證金對(duì)房地産開(kāi)發(fā)企業開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。
三、房地産開(kāi)發(fā)費用的扣除問題
（一）财務費用中的利息支出，凡能(néng)夠按轉讓房地産項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能(néng)超過(guò)按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地産開(kāi)發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地産開(kāi)發(fā)成(chéng)本”金額之和的5%以内計算扣除。
（二）凡不能(néng)按轉讓房地産項目計算分攤利息支出或不能(néng)提供金融機構證明的，房地産開(kāi)發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地産開(kāi)發(fā)成(chéng)本”金額之和的10%以内計算扣除。
全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體适用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
（三）房地産開(kāi)發(fā)企業既向(xiàng)金融機構借款，又有其他借款的，其房地産開(kāi)發(fā)費用計算扣除時不能(néng)同時适用本條（一）、（二）項所述兩(liǎng)種(zhǒng)辦法。
（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地産開(kāi)發(fā)成(chéng)本的利息支出，應調整至财務費用中計算扣除。
四、房地産企業逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題
房地産開(kāi)發(fā)企業逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。
五、房地産開(kāi)發(fā)企業取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題
房地産開(kāi)發(fā)企業爲取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國(guó)家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題
（一）房地産企業用建造的本項目房地産安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務總局關于房地産開(kāi)發(fā)企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187号）第三條第（一）款規定确認收入，同時將(jiāng)此确認爲房地産開(kāi)發(fā)項目的拆遷補償費。房地産開(kāi)發(fā)企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地産開(kāi)發(fā)企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
（二）開(kāi)發(fā)企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價值按國(guó)稅發(fā)[2006]187号第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
（三）貨币安置拆遷的，房地産開(kāi)發(fā)企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
七、關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題
《财政部國(guó)家稅務總局關于土地增值稅若幹問題的通知》（财稅[2006]21号）第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能(néng)取得評估價格，但能(néng)提供購房發(fā)票的，經(jīng)當地稅務部門确認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起(qǐ)至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起(qǐ)至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個月計一年；超過(guò)一年，未滿12個月但超過(guò)6個月的，可以視同爲一年。
八、土地增值稅清算後(hòu)應補繳的土地增值稅加收滞納金問題
納稅人按規定預繳土地增值稅後(hòu)，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限内補繳的，不加收滞納金。
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