當下樓市“量價齊跌”，而隐藏在房地産開(kāi)發(fā)商背後(hòu)的各大“金主”也同樣(yàng)經(jīng)曆著(zhe)嚴寒的考驗。記者在采訪中了解到，在當前樓市的深度調整期，此前幾年呈現“瘋狂式”增長(cháng)的房地産私募基金行業也面(miàn)臨著(zhe)風險集中爆發(fā)的可能(néng)。一些基金重新調整策略，另一些小的基金則幹脆被(bèi)“清退”出市場，一輪行業大洗牌即將(jiāng)來臨。

    受到火爆的房地産市場的影響，從2013年開(kāi)始，房地産私募基金也迎來了爆發(fā)式增長(cháng)。據清科研究中心發(fā)布的《2013年中國(guó)私募房地産投資基金年度研究報告》顯示，2013年新募房地産基金數量同比增幅超過(guò)40.0%，總量達到132支。一位業内人士向(xiàng)記者坦言，幾年前是全民PE，現在可謂是全民房地産基金，市場上的房地産私募基金可用“多如牛毛”來形容，因爲錢太好(hǎo)賺，有沒(méi)有經(jīng)驗和專業的人都(dōu)進(jìn)到這(zhè)個市場。

    “資質好(hǎo)的大房企還(hái)是從銀行貸款，貸款成(chéng)本大約在7%、8%左右，而小的房地産企業從銀行拿不到貸款，隻能(néng)通過(guò)其他渠道(dào)，比如信托、資管計劃、有限合夥基金的形式來融資，但通過(guò)這(zhè)些渠道(dào)融資成(chéng)本要高很多。”一位房地産私募基金人士對(duì)記者說。

    清科研究中心分析師苗旺春說，截至去年9月，國(guó)内房地産私募基金的收益率平均爲20.0%，也就是說，地産商向(xiàng)房地産私募基金融資的平均成(chéng)本爲20.0%左右。上述房地産私募基金人士表示，有些小的房企通過(guò)私募基金的融資成(chéng)本甚至達到30%也不奇怪，堪比“高利貸”，但他們肯接受，因爲房價漲起(qǐ)來，房子賣出去，利潤就覆蓋了融資成(chéng)本還(hái)能(néng)掙錢。

    但是，進(jìn)入2014年以來，房地産成(chéng)交量價齊跌。華融證券研究報告顯示，前5個月全國(guó)市場商品房成(chéng)交下滑明顯，商品房成(chéng)交面(miàn)積累計同比下降17.65%。

    從上市房企5月業績快報來看，除萬科、恒大等龍頭房企在促銷的帶動下，出貨量較高外，多數房企下滑明顯，甚至難以完成(chéng)全年任務。一些房企倒閉現象也已經(jīng)出現。

    “今年肯定會在一定程度上爆發(fā)房地産基金産品兌付風險。”建銀精瑞資本副總裁劉東此前表示。長(cháng)富彙銀投資基金管理(北京)有限公司總裁張保國(guó)則表示，房地産業不至于有崩盤的風險，但國(guó)内房地産已經(jīng)曆十餘年的上漲，已到階段性高點，下滑在所難免。目前來看項目的流動性風險一定存在，國(guó)内的房地産私募基金周期較短，一般約爲2至3年，流動性問題是管理的核心“今年和明年是房地産私募基金風險的集中爆發(fā)期。”張保國(guó)此前在公開(kāi)場合表示。

    一些風險事(shì)件已經(jīng)發(fā)生。财通基金子公司财通資産在去年12月17日和30日分别發(fā)行的兩(liǎng)期光耀揚州全球候鳥度假地資管計劃，便因債務人光耀地産的資金鏈斷裂陷入兌付危機。

    整個行業整體變得更爲小心翼翼。張保國(guó)坦言，其已經(jīng)在項目風險控制上更加謹慎，而且盡可能(néng)選擇和大的開(kāi)發(fā)商合作“雖然三四線城市也有較穩定的投資機會，但從現階段來看，由于各基金公司收緊房地産融資項目促使可投項目數量大大增加，在這(zhè)樣(yàng)的背景下，我們便取消了所有三線以下城市的投資。”

    一家天津的國(guó)有房地産基金人士也表示，現階段他們已确立的思路是，三四線城市絕對(duì)不投，一二線城市也需房企有較高的資金實力水平才行“現在幾乎是銀行給哪些企業放貸，我們才會給哪些企業融資，那些高杠杆企業，就算其能(néng)承受再高的利息點，我們也不會做。”一家外企基金人士也表示，2012年他們設立了8支房地産項目，2013年設立項目高達14支，但今年項目數預計僅會設立4支。

    業内人士坦言，在這(zhè)輪樓市的調整中，房地産基金也將(jiāng)迎來一輪洗牌。一規模較小的私募基金合夥人直接表示，目前，現在所有項目都(dōu)不再做，可以說幾乎退出了一級市場投資“目前的情況下，風險這(zhè)麼(me)大，很多小的基金公司已經(jīng)沒(méi)法做了。要不就退出，要不就直接入股大的開(kāi)發(fā)商。”他直言。

張保國(guó)說，目前中國(guó)的房地産私募基金大多運作方式是采用債權投資的方式，即最簡單地依靠抵押或擔保、然後(hòu)放款的方式，但是這(zhè)和國(guó)外主流的房地産基金的股權投資或是債股結合等更爲主動的運作模式存在差距“長(cháng)期看，中國(guó)的房地産市場還(hái)有很大需求，更加專業的基金仍有很大的發(fā)展空間。”他說。