還(hái)沒(méi)開(kāi)盤卻已經(jīng)預定一空，開(kāi)盤現場一猶豫房子就被(bèi)他人搶走……幾年前，很多杭州人都(dōu)曾有過(guò)這(zhè)樣(yàng)的經(jīng)曆。在那個“一房難求”的時代，房子似乎就是皇帝的女兒，不愁嫁。
    然時過(guò)境遷，随著(zhe)市場的急劇變化，尤其是房源供應量大增，房子也有可能(néng)成(chéng)爲過(guò)剩的商品。一個無可争議的事(shì)實是，杭州商品房庫存量創下了曆史新高，樓市已經(jīng)進(jìn)入買方市場。
    庫存量是反映市場狀況的一個重要經(jīng)濟指标。從今年以來的統計數據來看，杭州樓市的庫存量不斷攀升，已經(jīng)引起(qǐ)不少業内人士擔憂。
    截至11月13日，杭州市(包含餘杭、蕭山區)可售商品房總量已高達10.5萬套，這(zhè)一數字刷新了杭州樓市庫存量的曆史最高紀錄。
    10.5萬套的庫存量，對(duì)杭州樓市意味著(zhe)什麼(me)？2010年底，杭州市區可售商品房總量僅3.7萬套，這(zhè)意味著(zhe)3年時間庫存量增長(cháng)了將(jiāng)近兩(liǎng)倍。其中主城區的可售商品房總量，從2010年底的2.4萬套增加到如今的5萬套，餘杭區則從2010年底不足1萬套，增加到如今的3.7萬套。目前的庫存量，若以2012年的銷售速度(全年成(chéng)交8.5萬套)計算，需要賣14個月；若以成(chéng)交最爲活躍的2009年銷售速度(全年成(chéng)交10.9萬套)計算，也差不多需要賣一年。事(shì)實上如若房地産調控政策不出現大的變化，杭州樓市重現2009年盛況的可能(néng)性已經(jīng)微乎其微，甚至連2012年市場全面(miàn)回暖的行情都(dōu)很難重現。
    今年的市場行情雖然遠遠好(hǎo)于2011年，但是相比2012年還(hái)是遜色不少，即便是“金九銀十”商品房月成(chéng)交量也僅僅維持在6000-7000套的水平。相比洶湧而來的新增供應量而言，樓市庫存量仍處于持續攀升中。杭州市區可售商品房總量在今年9月底首次突破10萬套大關，一個半月後(hòu)的現在，又足足增加了5000套。
    以杭州樓市目前的成(chéng)交量水平，高庫存現象將(jiāng)維持一段較長(cháng)時間。僅本月，杭州就有30多個全新樓盤開(kāi)盤，新增房源總量預計達到一萬套，這(zhè)一數字遠大于銷量。也就是說，今年最後(hòu)兩(liǎng)個月，杭州樓市庫存量將(jiāng)保持每月數千套的增量。持續增加的庫存壓力，無疑將(jiāng)對(duì)樓市走向(xiàng)産生重要影響。
    市場供應充足，庫存高企，毫無疑問杭州樓市已經(jīng)進(jìn)入買方市場。買方市場的重要特征就是從搶購商品到選購商品，這(zhè)意味著(zhe)杭州樓市“搶房時代”基本告終，“挑房時代”來臨。事(shì)實上這(zhè)一現象已經(jīng)在樓市中得到充分印證，産品或者價格沒(méi)有競争力的樓盤，就有可能(néng)陷入滞銷困局。
    尤其是今年5月份之後(hòu)，杭州樓市中的大多數樓盤，都(dōu)嘗到了滞銷的滋味。
    去年下半年樓市“日光現象”屢屢出現，不過(guò)今年除了西溪華府、北宸之光等少數價格低開(kāi)的樓盤，開(kāi)盤當天售罄之外，大多數樓盤銷售狀況并不如人意。一些樓盤因爲蓄客情況不佳，不得不一再推遲開(kāi)盤時間。也有的樓盤，開(kāi)盤一個月之後(hòu)成(chéng)交率甚至不到10%，這(zhè)與去年下半年開(kāi)盤成(chéng)交普遍超8成(chéng)的銷售成(chéng)績，形成(chéng)了天壤之别。今年二季度以來杭州樓市成(chéng)交量低迷，就是這(zhè)一市場現狀的真實寫照。
    如今除了極個别闆塊，放眼杭州樓市，幾乎都(dōu)有充裕的房源，可以供購房者選購。比如城東新城，天陽尚城國(guó)際、鐵建國(guó)際花園、運河國(guó)際等新盤接踵開(kāi)盤；西溪闆塊，萬科西廬、西溪誠園、西溪華府、西溪風情澄品等樓盤遍地開(kāi)花；半山田園闆塊，金隅田員外、田園牧歌、朗詩田園綠郡等樓盤競争激烈……一度出現房荒的申花闆塊，由于今年土地密集出讓，也將(jiāng)于明年迎來開(kāi)盤高潮。
    一個樓盤從開(kāi)盤到清盤，需要花多長(cháng)時間？一年還(hái)是兩(liǎng)年？高庫存時代，開(kāi)發(fā)商的這(zhè)個答案顯然也需要改寫。在前幾年“一房難求”的時代，開(kāi)盤即意味著(zhe)清盤，如今這(zhè)樣(yàng)的好(hǎo)事(shì)顯然很難再度發(fā)生。事(shì)實上杭州樓市已經(jīng)出現一些“大齡剩女”，比如南岸花城、賀田尚城等，銷售周期已接近10年，而且至今還(hái)沒(méi)看到清盤的希望。買方市場中，這(zhè)樣(yàng)的樓盤必然還(hái)會不斷增加，這(zhè)也給購房者提供了慢慢挑房的機會。
    購房者心态的這(zhè)一變化，無疑對(duì)整個市場形勢産生微妙的影響。庫存量越是高企，購房者買房的時候越是不慌；越是不慌，就越對(duì)成(chéng)交量産生不利影響，從而進(jìn)一步推高庫存量。
    後(hòu)續房源更是密集上市。事(shì)實上，10.5萬套的商品房可售房源，隻是樓市供應量中的冰山一角。這(zhè)10.5萬套房源，指的是已經(jīng)申領出預售證的未售房源，并不包括可以馬上入市但尚未申領出預售證的房源，以及已出讓土地項目的房源，更沒(méi)包括投資客手上的大量閑置房。有業内人士預測，算上以上所有房源，杭州樓市的供應總量至少有30萬套。
    本輪調控以來，杭州土地市場一度跌至谷底，直到去年7月開(kāi)始踏上回暖之旅。由于房地産開(kāi)發(fā)周期普遍縮短，目前樓市中的在售樓盤，以去年7月份以後(hòu)出讓的土地項目爲主，這(zhè)些樓盤的供應量仍在不斷釋放中，成(chéng)爲供應主角。
    今年杭州土地市場堪稱是最瘋狂的一年，土地出讓總量將(jiāng)遠遠超過(guò)去年，這(zhè)意味著(zhe)杭州樓市明年的供應量，也將(jiāng)遠遠超過(guò)今年。今年前10月，杭州市區共成(chéng)功出讓195宗地，建築面(miàn)積達1828萬平方米。如果以套均面(miàn)積120平方米來計算，僅前10個月出讓的土地項目就將(jiāng)新增15萬套房源。可見，杭州樓市明年的庫存狀況將(jiāng)更爲嚴峻。
    投資客抛售的房源，主要集中在二手房市場上。杭州樓市的這(zhè)一房源總量究竟有多少，一直是一個很難統計的數字。不過(guò)可以做一個簡單比對(duì)，2009年杭州市區商品房成(chéng)交10.9萬套，2012年杭州樓市算是比較正常的一年，投資客幾乎絕迹，當年成(chéng)交量爲8.5萬套，兩(liǎng)者相差兩(liǎng)萬多套，基本上可以看作是“限購”之前投資客在杭州的購房量。
   幾年前，不少溫州、台州投資客主要集中在濱江、下沙沿江等樓盤，投資客的比例往往要占到30%以上。也正因爲如此，如今這(zhè)些區域的樓盤，有的雖然已經(jīng)交付三年以上，但入住率多數仍達不到50%。大量的空置房，随時都(dōu)有可能(néng)挂牌轉讓，大大增加市場供應量。而這(zhè)些投資客抛盤之後(hòu)購買力就會全部撤出，不像本地人賣掉一套之後(hòu)，有可能(néng)會考慮置換一套，對(duì)樓市的打擊非常大。
    餘杭區商品房庫存量2010年不足一萬套，2011年10月達到2.1萬套，2012年10月達到2.7萬套，如今突破3.7萬套，成(chéng)爲杭州樓市中庫存壓力最大的一個區域。相比之下蕭山區的庫存壓力要小很多，目前的商品房可售房源總量僅1.4萬餘套。一個最爲重要的因素是，餘杭自去年以來土地出讓量遠大于蕭山。（來源：今日早報）