2012年3月份以來，成(chéng)交回暖的原因主要有3個：首先是由于政策微調，尤其是首套房貸的調整；其次是前期積累的剛需的集中釋放；最後(hòu)就是開(kāi)發(fā)商的“以價換量”的銷售策略。進(jìn)入6月後(hòu)，房地産銷售價格未出現明顯變化，銷售金額仍保持較好(hǎo)的态勢。在政策微調、開(kāi)發(fā)商“以價換量”的共同作用下，房産銷售有望穩步提升。
　　（二）房産價格短期内難以大幅提高
　　首先，房地産庫存難以在短期内消化。截止2012年5月，全國(guó)房屋竣工面(miàn)積27306 萬平方米，增長(cháng)26.3%，增速回落3.9 個百分點。 5月末，住宅待售面(miàn)積爲19721 萬平方米，比上月增加278 萬平方米。
　　其次，開(kāi)發(fā)商資金面(miàn)未明顯改善。一方面(miàn)，銀行對(duì)于房企開(kāi)發(fā)貸仍然卡的很嚴，貸款利率上浮比例并未出現明顯變化。另一方面(miàn)，降息導緻整個融資環境有所改善，如信托、基金以及一些民間融資渠道(dào)的融資成(chéng)本有所下降，但幅度較爲有限。
　　最後(hòu)，投資客的投資意願處于低位。投資客占比走勢能(néng)精準反映市場的走勢。世聯地産的數據顯示，2009年3月初投資客比例占比降至最低的7.5%，市場迎來真正的底部。本輪宏觀調控以來，投資客比例不斷下滑，2012年4月最新的數據爲13.3%，說明市場在嚴格的限購、限貸條件下，投資客進(jìn)入房地産市場的意願較低。
　　（三）土地市場下半年或出現回暖
　　2012年1-5月份，房地産開(kāi)發(fā)企業土地購置面(miàn)積13532萬平方米，同比下降18.7%，降幅比1-4月份縮小0.6個百分點；土地成(chéng)交價款2620億元，下降10.0%，降幅縮小3.7個百分點。我國(guó)的土地市場仍處于低谷期。
　　從銷售到拿地，大概會有3-6個月的滞後(hòu)期。前期投資增速和新開(kāi)工增速的不斷下降正是2011年國(guó)慶到2012年2月份銷售不暢的結果。随著(zhe)3月份後(hòu)成(chéng)交的回暖，開(kāi)發(fā)商有望在7月份後(hòu)開(kāi)始逐步拿地。自5月起(qǐ)，萬科、保利等房地産龍頭企業通過(guò)公開(kāi)競拍、項目轉讓等方式積極獲得土地，土地市場的回暖或許在下半年出現。
　　值得注意的是，2012年6月份以來，我國(guó)一些城市的土地市場已經(jīng)出現溢價率升高的現象。鏈家地産市場研究部監測全國(guó)20個重點城市的土地數據顯示，6月第一周，20個重點城市土地平均溢價率達到了14.6%。而自2011年8月份至2012年5月以來，這(zhè)20個重點城市的土地溢價率均低于5%。（原載于《投資參考》2012年第6期）