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财務稅收
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中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實施細則
财法字【1995】第006号
第一條 根據《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例）第十四條規定，制定本細則。
第二條 條例第二條所稱的轉讓國(guó)有土地使用權、地上的建築物及其附著(zhe)物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地産的行爲。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地産的行爲。
第三條 條例第二條所稱的國(guó)有土地，是指按國(guó)家法律規定屬于國(guó)家所有的土地。
第四條 條例第二條所稱的地上的建築物，是指建于土地上的一切建築物，包括地上地下的各種(zhǒng)附屬設施。
條例第二條所稱的附著(zhe)物，是指附著(zhe)于土地上的不能(néng)移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。
第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地産的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。
第六條 條例第二條所稱的單位，是指各類企業單位、事(shì)業單位、國(guó)家機關和社會團體及其他組織。
條例第二條所稱個人，包括個體經(jīng)營者。
第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體爲：
（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人爲取得土地使用權所支付的地價款和按國(guó)家統一規定繳納的有關費用。
（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地産開(kāi)發(fā)）的成(chéng)本，是指納稅人房地産開(kāi)發(fā)項目實際發(fā)生的成(chéng)本（以下簡稱房地産開(kāi)發(fā)成(chéng)本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。
土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著(zhe)物拆遷補償的淨支出、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建築安裝工程費。
基礎設施費，包括開(kāi)發(fā)小區内道(dào)路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設施費，包括不能(néng)有償轉讓約開(kāi)發(fā)小區内公共配套設施發(fā)生的支出。
開(kāi)發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地産開(kāi)發(fā)費用），是指與房地産開(kāi)發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、财務費用。
财務費用中的利息支出，凡能(néng)夠按轉讓房地産項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能(néng)超過(guò)按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地産開(kāi)發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5％以内計算扣除。
凡不能(néng)按轉讓房地産項目計算分攤利息支出或不能(néng)提供金融機構證明的，房地産開(kāi)發(fā)費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10％以内計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
（四）舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批準設立的房地産評估機構評定的重置成(chéng)本價乘以成(chéng)新度折扣率後(hòu)的價格。評估價格須經(jīng)當地稅務機關确認。
（五）與轉讓房地産有關的稅金，是指在轉讓房地産時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地産交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（六）根據條例第六條（五）項規定，對(duì)從事(shì)房地産開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一），（二）項規定計算的金額之和，加計20％的扣除。
第八條 土地增值稅以納稅人房地産成(chéng)本核算的最基本的核算項目或核算對(duì)象爲單位計算。
第九條 納稅人成(chéng)片受讓土地使用權後(hòu)，分期分批開(kāi)發(fā)、轉讓房地産的，其扣除項目金額的确定．可按轉讓土地使用權的面(miàn)積占總面(miàn)積的比例計算分攤，或按建築面(miàn)積計算分攤，也可按稅務機關确認的其他方式計算分攤。
第十條 條例第七條所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過(guò)扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以适用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：
（一）增值額未超過(guò)扣除項目金額50％
土地增值稅稅額＝增值額×30％
（二）增值額超過(guò)扣除項目金額50％，未超過(guò)100％的
土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％
（三）增值額超過(guò)扣除項目金額100％，未超過(guò)200％
土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％
（四）增值額超過(guò)扣除項目金額200％
土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％
公式中的5％、15％、35％爲速算扣除系數。
第十一條 條例第八條（一）項所稱的普通标準住宅，是指按所在地一般民用住宅标準建造的居住用住宅。高級公寓、别墅、度假村等不屬于普通标準住宅。普通标準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
納稅人建造普通标準住宅出售，增值額未超過(guò)本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項目金額之和20％的，應就其全部增值額按規定計稅。
條例第八條（二）項所稱的因國(guó)家建設需要依法征用、收回的房地産，是指因城市實施規劃、國(guó)家建設的需要而被(bèi)政府批準征用的房産或收回的土地使用權。
因城市實施規劃、國(guó)家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地産的，比照本規定免征上地增值稅。
符合上述免稅規定的單位和個人，須向(xiàng)房地産所在地稅務機關提出免稅申請，經(jīng)稅務機關審核後(hòu)，免予征收土地增值稅。
第十二條 個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向(xiàng)稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年，按規定計征土地增值稅。
第十三條 條例第九條所稱的房地産評估價格，是指由政府批準設立的房地産評估機構根據相同地段、同類房地産進(jìn)行綜合評定的價格。評估價格須經(jīng)當地稅務機關确認。
第十四條 條例第九條（一）項所稱的隐瞞，虛報房地産成(chéng)交價格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建築物及其附著(zhe)物價款的行爲。
條例第九條（二）項所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據實提供扣除項目金額的行爲。
條例第九條—（二）項所稱的轉讓房地産的成(chéng)交價格低于房地産評估價格，又無正當理由的，是指納稅人申報的轉讓房地産的實際成(chéng)交價低于房地産評估機構評定的交易價，納稅人又不能(néng)提供憑據或無正當理由的行爲。
隐瞞、虛報房地産成(chéng)交價格，應由評估機構參照同類房地産的市場交易價格進(jìn)行評估。稅務機關根據評估價格确定轉讓房地産的收入。
提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成(chéng)本價乘以成(chéng)新度折扣率計算的房屋成(chéng)本價和取得土地使用權時的基準地價進(jìn)行評估。稅務機關根據評估價格确定扣除項目金額。
轉讓房地産的成(chéng)交價格低于房地産評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地産評估價格确定轉讓房地産的收入。
第十五條 根據條例第十條的規定，納稅入應按照下列程序辦理納稅手續：
（一）納稅人在在轉讓房地産合同簽訂後(hòu)的 7日内，到房地産所在地主管稅務機關辦理納稅申報、并向(xiàng)稅務機關提交房屋及建築物産權、土地使用權證書，土地轉讓、房産買賣合同，房地産評估報告及其他與轉讓房地産有關的資料。
納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地産轉讓而難以在每次轉讓後(hòu)申報的，經(jīng)稅各機關審核同意後(hòu)，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況确定。
（二）納稅人依照稅務機關核定的稅額及規定的期限繳納土地增值稅。
第十六條 納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地産取得的收入，由于涉及成(chéng)本确定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算後(hòu)再進(jìn)行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。
第十七條 條例第十條所稱的房地産所在地，是指決地産的座落地。納稅人轉讓房地産座落在兩(liǎng)個或兩(liǎng)個以上地區的，應按房地産所在地分别申報納稅。
第十八條 條例第十一條所稱的土地管理部門、房産管理部門應當向(xiàng)稅務機關提供有關資料，是指向(xiàng)房地産所在地主管稅務機關提供有關房屋至建築物産權、土地使用權，土地出讓金數額、土地基準地價、房地産市場交易價格及權屬變更等方面(miàn)的資料。
第十九條 納稅人未按規定提供房屋及房築物産權、土地使用權證書，土地轉讓、房産買賣合同，房地産評估報告及具他與轉讓房地産有關資料的，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）第三十九條的規定進(jìn)行處理。
納稅人不如實申報房地産交易額及規定扣除項目金額造成(chéng)少繳或未繳稅款的，按照《征管法》第四十條的規定進(jìn)行處理。
第二十條 土地增值稅以人民币爲計算單位，轉讓房地産所取得的收入爲外國(guó)貨币的，以取得收入當天或當月 1日國(guó)家公布的市場彙價折合成(chéng)人民币，據以計算應納土地增值稅稅額。
第二十一條 條例第十五條所稱的各地區的土地增值費征收辦法是指與本條例規定的計征對(duì)象相同的土地增值費、土地收益金等征收辦法。
第二十二條 本細則由财政部解釋，或者由國(guó)家稅務總局解釋。
第二十三條 本細則自發(fā)布之日起(qǐ)施行。
第二十四條 1994年1月1日至本細則發(fā)布之日期間的土地增值稅參照本細則的規定計算征收。
第二條 條例第二條所稱的轉讓國(guó)有土地使用權、地上的建築物及其附著(zhe)物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地産的行爲。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地産的行爲。
第三條 條例第二條所稱的國(guó)有土地，是指按國(guó)家法律規定屬于國(guó)家所有的土地。
第四條 條例第二條所稱的地上的建築物，是指建于土地上的一切建築物，包括地上地下的各種(zhǒng)附屬設施。
條例第二條所稱的附著(zhe)物，是指附著(zhe)于土地上的不能(néng)移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。
第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地産的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。
第六條 條例第二條所稱的單位，是指各類企業單位、事(shì)業單位、國(guó)家機關和社會團體及其他組織。
條例第二條所稱個人，包括個體經(jīng)營者。
第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體爲：
（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人爲取得土地使用權所支付的地價款和按國(guó)家統一規定繳納的有關費用。
（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地産開(kāi)發(fā)）的成(chéng)本，是指納稅人房地産開(kāi)發(fā)項目實際發(fā)生的成(chéng)本（以下簡稱房地産開(kāi)發(fā)成(chéng)本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。
土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著(zhe)物拆遷補償的淨支出、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建築安裝工程費。
基礎設施費，包括開(kāi)發(fā)小區内道(dào)路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設施費，包括不能(néng)有償轉讓約開(kāi)發(fā)小區内公共配套設施發(fā)生的支出。
開(kāi)發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地産開(kāi)發(fā)費用），是指與房地産開(kāi)發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、财務費用。
财務費用中的利息支出，凡能(néng)夠按轉讓房地産項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能(néng)超過(guò)按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地産開(kāi)發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5％以内計算扣除。
凡不能(néng)按轉讓房地産項目計算分攤利息支出或不能(néng)提供金融機構證明的，房地産開(kāi)發(fā)費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10％以内計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
（四）舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批準設立的房地産評估機構評定的重置成(chéng)本價乘以成(chéng)新度折扣率後(hòu)的價格。評估價格須經(jīng)當地稅務機關确認。
（五）與轉讓房地産有關的稅金，是指在轉讓房地産時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地産交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（六）根據條例第六條（五）項規定，對(duì)從事(shì)房地産開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一），（二）項規定計算的金額之和，加計20％的扣除。
第八條 土地增值稅以納稅人房地産成(chéng)本核算的最基本的核算項目或核算對(duì)象爲單位計算。
第九條 納稅人成(chéng)片受讓土地使用權後(hòu)，分期分批開(kāi)發(fā)、轉讓房地産的，其扣除項目金額的确定．可按轉讓土地使用權的面(miàn)積占總面(miàn)積的比例計算分攤，或按建築面(miàn)積計算分攤，也可按稅務機關确認的其他方式計算分攤。
第十條 條例第七條所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過(guò)扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以适用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：
（一）增值額未超過(guò)扣除項目金額50％
土地增值稅稅額＝增值額×30％
（二）增值額超過(guò)扣除項目金額50％，未超過(guò)100％的
土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％
（三）增值額超過(guò)扣除項目金額100％，未超過(guò)200％
土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％
（四）增值額超過(guò)扣除項目金額200％
土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％
公式中的5％、15％、35％爲速算扣除系數。
第十一條 條例第八條（一）項所稱的普通标準住宅，是指按所在地一般民用住宅标準建造的居住用住宅。高級公寓、别墅、度假村等不屬于普通标準住宅。普通标準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
納稅人建造普通标準住宅出售，增值額未超過(guò)本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項目金額之和20％的，應就其全部增值額按規定計稅。
條例第八條（二）項所稱的因國(guó)家建設需要依法征用、收回的房地産，是指因城市實施規劃、國(guó)家建設的需要而被(bèi)政府批準征用的房産或收回的土地使用權。
因城市實施規劃、國(guó)家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地産的，比照本規定免征上地增值稅。
符合上述免稅規定的單位和個人，須向(xiàng)房地産所在地稅務機關提出免稅申請，經(jīng)稅務機關審核後(hòu)，免予征收土地增值稅。
第十二條 個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向(xiàng)稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年，按規定計征土地增值稅。
第十三條 條例第九條所稱的房地産評估價格，是指由政府批準設立的房地産評估機構根據相同地段、同類房地産進(jìn)行綜合評定的價格。評估價格須經(jīng)當地稅務機關确認。
第十四條 條例第九條（一）項所稱的隐瞞，虛報房地産成(chéng)交價格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建築物及其附著(zhe)物價款的行爲。
條例第九條（二）項所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據實提供扣除項目金額的行爲。
條例第九條—（二）項所稱的轉讓房地産的成(chéng)交價格低于房地産評估價格，又無正當理由的，是指納稅人申報的轉讓房地産的實際成(chéng)交價低于房地産評估機構評定的交易價，納稅人又不能(néng)提供憑據或無正當理由的行爲。
隐瞞、虛報房地産成(chéng)交價格，應由評估機構參照同類房地産的市場交易價格進(jìn)行評估。稅務機關根據評估價格确定轉讓房地産的收入。
提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成(chéng)本價乘以成(chéng)新度折扣率計算的房屋成(chéng)本價和取得土地使用權時的基準地價進(jìn)行評估。稅務機關根據評估價格确定扣除項目金額。
轉讓房地産的成(chéng)交價格低于房地産評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地産評估價格确定轉讓房地産的收入。
第十五條 根據條例第十條的規定，納稅入應按照下列程序辦理納稅手續：
（一）納稅人在在轉讓房地産合同簽訂後(hòu)的 7日内，到房地産所在地主管稅務機關辦理納稅申報、并向(xiàng)稅務機關提交房屋及建築物産權、土地使用權證書，土地轉讓、房産買賣合同，房地産評估報告及其他與轉讓房地産有關的資料。
納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地産轉讓而難以在每次轉讓後(hòu)申報的，經(jīng)稅各機關審核同意後(hòu)，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況确定。
（二）納稅人依照稅務機關核定的稅額及規定的期限繳納土地增值稅。
第十六條 納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地産取得的收入，由于涉及成(chéng)本确定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算後(hòu)再進(jìn)行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。
第十七條 條例第十條所稱的房地産所在地，是指決地産的座落地。納稅人轉讓房地産座落在兩(liǎng)個或兩(liǎng)個以上地區的，應按房地産所在地分别申報納稅。
第十八條 條例第十一條所稱的土地管理部門、房産管理部門應當向(xiàng)稅務機關提供有關資料，是指向(xiàng)房地産所在地主管稅務機關提供有關房屋至建築物産權、土地使用權，土地出讓金數額、土地基準地價、房地産市場交易價格及權屬變更等方面(miàn)的資料。
第十九條 納稅人未按規定提供房屋及房築物産權、土地使用權證書，土地轉讓、房産買賣合同，房地産評估報告及具他與轉讓房地産有關資料的，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）第三十九條的規定進(jìn)行處理。
納稅人不如實申報房地産交易額及規定扣除項目金額造成(chéng)少繳或未繳稅款的，按照《征管法》第四十條的規定進(jìn)行處理。
第二十條 土地增值稅以人民币爲計算單位，轉讓房地産所取得的收入爲外國(guó)貨币的，以取得收入當天或當月 1日國(guó)家公布的市場彙價折合成(chéng)人民币，據以計算應納土地增值稅稅額。
第二十一條 條例第十五條所稱的各地區的土地增值費征收辦法是指與本條例規定的計征對(duì)象相同的土地增值費、土地收益金等征收辦法。
第二十二條 本細則由财政部解釋，或者由國(guó)家稅務總局解釋。
第二十三條 本細則自發(fā)布之日起(qǐ)施行。
第二十四條 1994年1月1日至本細則發(fā)布之日期間的土地增值稅參照本細則的規定計算征收。
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