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财務稅收
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國(guó)家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規程》的通知
國(guó)稅發(fā)[2009]91号
第一章 總則
第一條 爲了加強土地增值稅征收管理，規範土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規定，制定本規程（以下簡稱《規程》）。
第二條 《規程》适用于房地産開(kāi)發(fā)項目土地增值稅清算工作。
第三條 《規程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件後(hòu)，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地産開(kāi)發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向(xiàng)主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地産項目應繳納土地增值稅稅款的行爲。
第四條 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準确性和完整性。
第五條 稅務機關應當爲納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。
主管稅務機關應及時對(duì)納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。
第二章 前期管理
第六條 主管稅務機關應加強房地産開(kāi)發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開(kāi)始，按項目分别建立檔案、設置台帳，對(duì)納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地産開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開(kāi)發(fā)同步。
第七條 主管稅務機關對(duì)納稅人項目開(kāi)發(fā)期間的會計核算工作應當積極關注，對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項目或者同時開(kāi)發(fā)多個項目的，應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成(chéng)本、費用。
第八條 對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項目或者同時開(kāi)發(fā)多個項目的，有條件的地區，主管稅務機關可結合發(fā)票管理規定，對(duì)納稅人實施項目專用票據管理措施。
第三章 清算受理
第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進(jìn)行土地增值稅的清算。
（一）房地産開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成(chéng)銷售的；
（二）整體轉讓未竣工決算房地産開(kāi)發(fā)項目的；
（三）直接轉讓土地使用權的。
第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地産開(kāi)發(fā)項目，已轉讓的房地産建築面(miàn)積占整個項目可售建築面(miàn)積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩餘的可售建築面(miàn)積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
對(duì)前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
第十一條 對(duì)于符合本規程第九條規定，應進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起(qǐ)90日内到主管稅務機關辦理清算手續。對(duì)于符合本規程第十條規定稅務機關可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關确定是否進(jìn)行清算；對(duì)于确定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起(qǐ)90日内辦理清算手續。
應進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關确定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規定的期限内拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關規定處理。
第十二條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料
（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣(yàng)見附件，各地可根據本地實際情況制定）。
（二）房地産開(kāi)發(fā)項目清算說明，主要内容應包括房地産開(kāi)發(fā)項目立項、用地、開(kāi)發(fā)、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國(guó)有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地産的收入、成(chéng)本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還(hái)應提供記賬憑證複印件。
（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還(hái)應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
第十三條 主管稅務機關收到納稅人清算資料後(hòu)，對(duì)符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對(duì)納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定限期内補報，納稅人在規定的期限内補齊清算資料後(hòu)，予以受理；對(duì)不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關确定。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。
第十四條 主管稅務機關按照本規程第六條進(jìn)行項目管理時，對(duì)符合稅務機關可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應當作出評估，并經(jīng)分管領導批準，确定何時要求納稅人進(jìn)行清算的時間。對(duì)确定暫不通知清算的，應繼續做好(hǎo)項目管理，每年作出評估，及時确定清算時間并通知納稅人辦理清算。
第十五條 主管稅務機關受理納稅人清算資料後(hòu)，應在一定期限内及時組織清算審核。具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關确定。
第四章 清算審核
第十六條 清算審核包括案頭審核、實地審核。
案頭審核是指對(duì)納稅人報送的清算資料進(jìn)行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一緻性、數據計算準确性等。
實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過(guò)對(duì)房地産開(kāi)發(fā)項目實地查驗等方式，對(duì)納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進(jìn)行審核。
第十七條 清算審核時，應審核房地産開(kāi)發(fā)項目是否以國(guó)家有關部門審批、備案的項目爲單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項目，是否以分期項目爲單位清算；對(duì)不同類型房地産是否分别計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
第十八條 審核收入情況時，應結合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房産銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地産銷售面(miàn)積與項目可售面(miàn)積的數據關聯性，以核實計稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面(miàn)積與有關部門實際測量面(miàn)積不一緻，而發(fā)生補、退房款的收入調整情況進(jìn)行審核；對(duì)銷售價格進(jìn)行評估，審核有無價格明顯偏低情況。
必要時，主管稅務機關可通過(guò)實地查驗，确認有無少計、漏計事(shì)項，确認有無將(jiāng)開(kāi)發(fā)産品用于職工福利、獎勵、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨币性資産等情況。
第十九條 非直接銷售和自用房地産的收入确定
（一）房地産開(kāi)發(fā)企業將(jiāng)開(kāi)發(fā)産品用于職工福利、獎勵、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨币性資産等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地産，其收入按下列方法和順序确認：
1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地産的平均價格确定；
2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地産的市場價格或評估價值确定。
（二）房地産開(kāi)發(fā)企業將(jiāng)開(kāi)發(fā)的部分房地産轉爲企業自用或用于出租等商業用途時，如果産權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成(chéng)本和費用。
第二十條 土地增值稅扣除項目審核的内容包括：
（一）取得土地使用權所支付的金額。
（二）房地産開(kāi)發(fā)成(chéng)本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。
（三）房地産開(kāi)發(fā)費用。
（四）與轉讓房地産有關的稅金。
（五）國(guó)家規定的其他扣除項目。
第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：
（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。
（二）扣除項目金額中所歸集的各項成(chéng)本和費用，必須是實際發(fā)生的。
（三）扣除項目金額應當準确地在各扣除項目中分别歸集，不得混淆。
（四）扣除項目金額中所歸集的各項成(chéng)本和費用必須是在清算項目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。
（五）納稅人分期開(kāi)發(fā)項目或者同時開(kāi)發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地産的，應按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分攤共同的成(chéng)本費用。
（六）對(duì)同一類事(shì)項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一緻的，以稅務處理規定爲準。
第二十二條 審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：
（一）同一宗土地有多個開(kāi)發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正确。
（二）是否存在將(jiāng)房地産開(kāi)發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。
（三）拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對(duì)應。
第二十三條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：
（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。
（二）是否將(jiāng)房地産開(kāi)發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費。
（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。
第二十四條 審核公共配套設施費時應當重點關注：
（一）公共配套設施的界定是否準确，公共配套設施費是否真實發(fā)生，有無預提的公共配套設施費情況。
（二）是否將(jiāng)房地産開(kāi)發(fā)費用記入公共配套設施費。
（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。
第二十五條 審核建築安裝工程費時應當重點關注：
（一）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的内容相符。
（二）房地産開(kāi)發(fā)企業自購建築材料時，自購建材費用是否重複計算扣除項目。
（三）參照當地當期同類開(kāi)發(fā)項目單位平均建安成(chéng)本或當地建設部門公布的單位定額成(chéng)本，驗證建築安裝工程費支出是否存在異常。
（四）房地産開(kāi)發(fā)企業采用自營方式自行施工建設的，還(hái)應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。
（五）建築安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務機關開(kāi)具。
第二十六條 審核開(kāi)發(fā)間接費用時應當重點關注：
（一）是否存在將(jiāng)企業行政管理部門（總部）爲組織和管理生産經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開(kāi)發(fā)間接費用的情形。
（二）開(kāi)發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開(kāi)發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。
第二十七條 審核利息支出時應當重點關注：
（一）是否將(jiāng)利息支出從房地産開(kāi)發(fā)成(chéng)本中調整至開(kāi)發(fā)費用。
（二）分期開(kāi)發(fā)項目或者同時開(kāi)發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。
（三）利用閑置專項借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。
第二十八條 代收費用的審核。
對(duì)于縣級以上人民政府要求房地産開(kāi)發(fā)企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向(xiàng)購買方一并收取；當代收費用計入房價時，審核有無將(jiāng)代收費用計入加計扣除以及房地産開(kāi)發(fā)費用計算基數的情形。
第二十九條 關聯方交易行爲的審核。
在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯企業交易是否按照公允價值和營業常規進(jìn)行業務往來。
應當關注企業大額應付款餘額，審核交易行爲是否真實。
第三十條 納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關應當采取适當方法對(duì)有關鑒證報告的合法性、真實性進(jìn)行審核。
第三十一條 對(duì)納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關未采信或部分未采信鑒證報告的，應當告知其理由。
第三十二條 土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將(jiāng)審核結果書面(miàn)通知納稅人，并确定辦理補、退稅期限。
第五章 核定征收
第三十三條 在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對(duì)房地産項目進(jìn)行清算。
第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。
（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成(chéng)本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以确定轉讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發(fā)出核定征收的稅務事(shì)項告知書後(hòu)，稅務人員對(duì)房地産項目開(kāi)展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。
第三十六條 對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地産項目，各期清算的方式應保持一緻。
第六章 其他
第三十七條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。
第三十八條 本規程自2009年6月1日起(qǐ)施行，各省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關可結合本地實際，對(duì)本規程進(jìn)行進(jìn)一步細化。
第一條 爲了加強土地增值稅征收管理，規範土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規定，制定本規程（以下簡稱《規程》）。
第二條 《規程》适用于房地産開(kāi)發(fā)項目土地增值稅清算工作。
第三條 《規程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件後(hòu)，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地産開(kāi)發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向(xiàng)主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地産項目應繳納土地增值稅稅款的行爲。
第四條 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準确性和完整性。
第五條 稅務機關應當爲納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。
主管稅務機關應及時對(duì)納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。
第二章 前期管理
第六條 主管稅務機關應加強房地産開(kāi)發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開(kāi)始，按項目分别建立檔案、設置台帳，對(duì)納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地産開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開(kāi)發(fā)同步。
第七條 主管稅務機關對(duì)納稅人項目開(kāi)發(fā)期間的會計核算工作應當積極關注，對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項目或者同時開(kāi)發(fā)多個項目的，應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成(chéng)本、費用。
第八條 對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項目或者同時開(kāi)發(fā)多個項目的，有條件的地區，主管稅務機關可結合發(fā)票管理規定，對(duì)納稅人實施項目專用票據管理措施。
第三章 清算受理
第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進(jìn)行土地增值稅的清算。
（一）房地産開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成(chéng)銷售的；
（二）整體轉讓未竣工決算房地産開(kāi)發(fā)項目的；
（三）直接轉讓土地使用權的。
第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地産開(kāi)發(fā)項目，已轉讓的房地産建築面(miàn)積占整個項目可售建築面(miàn)積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩餘的可售建築面(miàn)積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
對(duì)前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
第十一條 對(duì)于符合本規程第九條規定，應進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起(qǐ)90日内到主管稅務機關辦理清算手續。對(duì)于符合本規程第十條規定稅務機關可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關确定是否進(jìn)行清算；對(duì)于确定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起(qǐ)90日内辦理清算手續。
應進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關确定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規定的期限内拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關規定處理。
第十二條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料
（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣(yàng)見附件，各地可根據本地實際情況制定）。
（二）房地産開(kāi)發(fā)項目清算說明，主要内容應包括房地産開(kāi)發(fā)項目立項、用地、開(kāi)發(fā)、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國(guó)有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地産的收入、成(chéng)本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還(hái)應提供記賬憑證複印件。
（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還(hái)應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
第十三條 主管稅務機關收到納稅人清算資料後(hòu)，對(duì)符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對(duì)納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定限期内補報，納稅人在規定的期限内補齊清算資料後(hòu)，予以受理；對(duì)不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關确定。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。
第十四條 主管稅務機關按照本規程第六條進(jìn)行項目管理時，對(duì)符合稅務機關可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應當作出評估，并經(jīng)分管領導批準，确定何時要求納稅人進(jìn)行清算的時間。對(duì)确定暫不通知清算的，應繼續做好(hǎo)項目管理，每年作出評估，及時确定清算時間并通知納稅人辦理清算。
第十五條 主管稅務機關受理納稅人清算資料後(hòu)，應在一定期限内及時組織清算審核。具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關确定。
第四章 清算審核
第十六條 清算審核包括案頭審核、實地審核。
案頭審核是指對(duì)納稅人報送的清算資料進(jìn)行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一緻性、數據計算準确性等。
實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過(guò)對(duì)房地産開(kāi)發(fā)項目實地查驗等方式，對(duì)納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進(jìn)行審核。
第十七條 清算審核時，應審核房地産開(kāi)發(fā)項目是否以國(guó)家有關部門審批、備案的項目爲單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項目，是否以分期項目爲單位清算；對(duì)不同類型房地産是否分别計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
第十八條 審核收入情況時，應結合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房産銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地産銷售面(miàn)積與項目可售面(miàn)積的數據關聯性，以核實計稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面(miàn)積與有關部門實際測量面(miàn)積不一緻，而發(fā)生補、退房款的收入調整情況進(jìn)行審核；對(duì)銷售價格進(jìn)行評估，審核有無價格明顯偏低情況。
必要時，主管稅務機關可通過(guò)實地查驗，确認有無少計、漏計事(shì)項，确認有無將(jiāng)開(kāi)發(fā)産品用于職工福利、獎勵、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨币性資産等情況。
第十九條 非直接銷售和自用房地産的收入确定
（一）房地産開(kāi)發(fā)企業將(jiāng)開(kāi)發(fā)産品用于職工福利、獎勵、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨币性資産等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地産，其收入按下列方法和順序确認：
1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地産的平均價格确定；
2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地産的市場價格或評估價值确定。
（二）房地産開(kāi)發(fā)企業將(jiāng)開(kāi)發(fā)的部分房地産轉爲企業自用或用于出租等商業用途時，如果産權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成(chéng)本和費用。
第二十條 土地增值稅扣除項目審核的内容包括：
（一）取得土地使用權所支付的金額。
（二）房地産開(kāi)發(fā)成(chéng)本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。
（三）房地産開(kāi)發(fā)費用。
（四）與轉讓房地産有關的稅金。
（五）國(guó)家規定的其他扣除項目。
第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：
（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。
（二）扣除項目金額中所歸集的各項成(chéng)本和費用，必須是實際發(fā)生的。
（三）扣除項目金額應當準确地在各扣除項目中分别歸集，不得混淆。
（四）扣除項目金額中所歸集的各項成(chéng)本和費用必須是在清算項目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。
（五）納稅人分期開(kāi)發(fā)項目或者同時開(kāi)發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地産的，應按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分攤共同的成(chéng)本費用。
（六）對(duì)同一類事(shì)項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一緻的，以稅務處理規定爲準。
第二十二條 審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：
（一）同一宗土地有多個開(kāi)發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正确。
（二）是否存在將(jiāng)房地産開(kāi)發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。
（三）拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對(duì)應。
第二十三條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：
（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。
（二）是否將(jiāng)房地産開(kāi)發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費。
（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。
第二十四條 審核公共配套設施費時應當重點關注：
（一）公共配套設施的界定是否準确，公共配套設施費是否真實發(fā)生，有無預提的公共配套設施費情況。
（二）是否將(jiāng)房地産開(kāi)發(fā)費用記入公共配套設施費。
（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。
第二十五條 審核建築安裝工程費時應當重點關注：
（一）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的内容相符。
（二）房地産開(kāi)發(fā)企業自購建築材料時，自購建材費用是否重複計算扣除項目。
（三）參照當地當期同類開(kāi)發(fā)項目單位平均建安成(chéng)本或當地建設部門公布的單位定額成(chéng)本，驗證建築安裝工程費支出是否存在異常。
（四）房地産開(kāi)發(fā)企業采用自營方式自行施工建設的，還(hái)應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。
（五）建築安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務機關開(kāi)具。
第二十六條 審核開(kāi)發(fā)間接費用時應當重點關注：
（一）是否存在將(jiāng)企業行政管理部門（總部）爲組織和管理生産經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開(kāi)發(fā)間接費用的情形。
（二）開(kāi)發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開(kāi)發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。
第二十七條 審核利息支出時應當重點關注：
（一）是否將(jiāng)利息支出從房地産開(kāi)發(fā)成(chéng)本中調整至開(kāi)發(fā)費用。
（二）分期開(kāi)發(fā)項目或者同時開(kāi)發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。
（三）利用閑置專項借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。
第二十八條 代收費用的審核。
對(duì)于縣級以上人民政府要求房地産開(kāi)發(fā)企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向(xiàng)購買方一并收取；當代收費用計入房價時，審核有無將(jiāng)代收費用計入加計扣除以及房地産開(kāi)發(fā)費用計算基數的情形。
第二十九條 關聯方交易行爲的審核。
在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯企業交易是否按照公允價值和營業常規進(jìn)行業務往來。
應當關注企業大額應付款餘額，審核交易行爲是否真實。
第三十條 納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關應當采取适當方法對(duì)有關鑒證報告的合法性、真實性進(jìn)行審核。
第三十一條 對(duì)納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關未采信或部分未采信鑒證報告的，應當告知其理由。
第三十二條 土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將(jiāng)審核結果書面(miàn)通知納稅人，并确定辦理補、退稅期限。
第五章 核定征收
第三十三條 在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對(duì)房地産項目進(jìn)行清算。
第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。
（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成(chéng)本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以确定轉讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發(fā)出核定征收的稅務事(shì)項告知書後(hòu)，稅務人員對(duì)房地産項目開(kāi)展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。
第三十六條 對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地産項目，各期清算的方式應保持一緻。
第六章 其他
第三十七條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。
第三十八條 本規程自2009年6月1日起(qǐ)施行，各省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關可結合本地實際，對(duì)本規程進(jìn)行進(jìn)一步細化。
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