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财務稅收
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國(guó)家稅務總局關于房地産開(kāi)發(fā)企業土地增值稅清算管理有關問題的通知
國(guó)稅發(fā)[2009]187号
一、土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國(guó)家有關部門審批的房地産開(kāi)發(fā)項目爲單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項目，以分期項目爲單位清算。
開(kāi)發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分别計算增值額。
二、土地增值稅的清算條件
（一）符合下列情形之一的，納稅人應進(jìn)行土地增值稅的清算：
1.房地産開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成(chéng)銷售的；
2.整體轉讓未竣工決算房地産開(kāi)發(fā)項目的；
3.直接轉讓土地使用權的。
（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
1.已竣工驗收的房地産開(kāi)發(fā)項目，已轉讓的房地産建築面(miàn)積占整個項目可售建築面(miàn)積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩餘的可售建築面(miàn)積已經(jīng)出租或自用的；
2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
4.省稅務機關規定的其他情況。
三、非直接銷售和自用房地産的收入确定
（一）房地産開(kāi)發(fā)企業將(jiāng)開(kāi)發(fā)産品用于職工福利、獎勵、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨币性資産等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地産, 其收入按下列方法和順序确認：
1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地産的平均價格确定；
2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地産的市場價格或評估價值确定。
（二）房地産開(kāi)發(fā)企業將(jiāng)開(kāi)發(fā)的部分房地産轉爲企業自用或用于出租等商業用途時，如果産權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成(chéng)本和費用。
四、土地增值稅的扣除項目
（一）房地産開(kāi)發(fā)企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地産開(kāi)發(fā)成(chéng)本、費用及與轉讓房地産有關稅金，須提供合法有效憑證；不能(néng)提供合法有效憑證的，不予扣除。
（二）房地産開(kāi)發(fā)企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開(kāi)發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開(kāi)發(fā)成(chéng)本的單位面(miàn)積金額标準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關确定。
（三）房地産開(kāi)發(fā)企業開(kāi)發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
1.建成(chéng)後(hòu)産權屬于全體業主所有的，其成(chéng)本、費用可以扣除；
2.建成(chéng)後(hòu)無償移交給政府、公用事(shì)業單位用于非營利性社會公共事(shì)業的，其成(chéng)本、費用可以扣除；
3.建成(chéng)後(hòu)有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成(chéng)本、費用。
（四）房地産開(kāi)發(fā)企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地産開(kāi)發(fā)成(chéng)本。
房地産開(kāi)發(fā)企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
（五）屬于多個房地産項目共同的成(chéng)本費用，應按清算項目可售建築面(miàn)積占多個項目可售總建築面(miàn)積的比例或其他合理的方法，計算确定清算項目的扣除金額。
五、土地增值稅清算應報送的資料
符合本通知第二條第（一）項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起(qǐ)90日内到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第（二）項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限内辦理清算手續。
納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：
（一）房地産開(kāi)發(fā)企業清算土地增值稅書面(miàn)申請、土地增值稅納稅申報表；
（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國(guó)有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地産的收入、成(chéng)本和費用有關的證明資料；
（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。
納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還(hái)應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
六、土地增值稅清算項目的審核鑒證
稅務中介機構受托對(duì)清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報告。對(duì)符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。
稅務機關要對(duì)從事(shì)土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證内容、法律責任等方面(miàn)提出明确要求，并做好(hǎo)必要的指導和管理工作。
七、土地增值稅的核定征收
房地産開(kāi)發(fā)企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開(kāi)發(fā)規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：
（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成(chéng)本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以确定轉讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
八、清算後(hòu)再轉讓房地産的處理
在土地增值稅清算時未轉讓的房地産，清算後(hòu)銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面(miàn)積成(chéng)本費用乘以銷售或轉讓面(miàn)積計算。
單位建築面(miàn)積成(chéng)本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建築面(miàn)積
本通知自2007年2月1日起(qǐ)執行。各省稅務機關可依據本通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。
土地增值稅以國(guó)家有關部門審批的房地産開(kāi)發(fā)項目爲單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項目，以分期項目爲單位清算。
開(kāi)發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分别計算增值額。
二、土地增值稅的清算條件
（一）符合下列情形之一的，納稅人應進(jìn)行土地增值稅的清算：
1.房地産開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成(chéng)銷售的；
2.整體轉讓未竣工決算房地産開(kāi)發(fā)項目的；
3.直接轉讓土地使用權的。
（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
1.已竣工驗收的房地産開(kāi)發(fā)項目，已轉讓的房地産建築面(miàn)積占整個項目可售建築面(miàn)積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩餘的可售建築面(miàn)積已經(jīng)出租或自用的；
2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
4.省稅務機關規定的其他情況。
三、非直接銷售和自用房地産的收入确定
（一）房地産開(kāi)發(fā)企業將(jiāng)開(kāi)發(fā)産品用于職工福利、獎勵、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨币性資産等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地産, 其收入按下列方法和順序确認：
1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地産的平均價格确定；
2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地産的市場價格或評估價值确定。
（二）房地産開(kāi)發(fā)企業將(jiāng)開(kāi)發(fā)的部分房地産轉爲企業自用或用于出租等商業用途時，如果産權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成(chéng)本和費用。
四、土地增值稅的扣除項目
（一）房地産開(kāi)發(fā)企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地産開(kāi)發(fā)成(chéng)本、費用及與轉讓房地産有關稅金，須提供合法有效憑證；不能(néng)提供合法有效憑證的，不予扣除。
（二）房地産開(kāi)發(fā)企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開(kāi)發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開(kāi)發(fā)成(chéng)本的單位面(miàn)積金額标準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關确定。
（三）房地産開(kāi)發(fā)企業開(kāi)發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
1.建成(chéng)後(hòu)産權屬于全體業主所有的，其成(chéng)本、費用可以扣除；
2.建成(chéng)後(hòu)無償移交給政府、公用事(shì)業單位用于非營利性社會公共事(shì)業的，其成(chéng)本、費用可以扣除；
3.建成(chéng)後(hòu)有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成(chéng)本、費用。
（四）房地産開(kāi)發(fā)企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地産開(kāi)發(fā)成(chéng)本。
房地産開(kāi)發(fā)企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
（五）屬于多個房地産項目共同的成(chéng)本費用，應按清算項目可售建築面(miàn)積占多個項目可售總建築面(miàn)積的比例或其他合理的方法，計算确定清算項目的扣除金額。
五、土地增值稅清算應報送的資料
符合本通知第二條第（一）項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起(qǐ)90日内到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第（二）項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限内辦理清算手續。
納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：
（一）房地産開(kāi)發(fā)企業清算土地增值稅書面(miàn)申請、土地增值稅納稅申報表；
（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國(guó)有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地産的收入、成(chéng)本和費用有關的證明資料；
（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。
納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還(hái)應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
六、土地增值稅清算項目的審核鑒證
稅務中介機構受托對(duì)清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報告。對(duì)符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。
稅務機關要對(duì)從事(shì)土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證内容、法律責任等方面(miàn)提出明确要求，并做好(hǎo)必要的指導和管理工作。
七、土地增值稅的核定征收
房地産開(kāi)發(fā)企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開(kāi)發(fā)規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：
（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成(chéng)本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以确定轉讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
八、清算後(hòu)再轉讓房地産的處理
在土地增值稅清算時未轉讓的房地産，清算後(hòu)銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面(miàn)積成(chéng)本費用乘以銷售或轉讓面(miàn)積計算。
單位建築面(miàn)積成(chéng)本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建築面(miàn)積
本通知自2007年2月1日起(qǐ)執行。各省稅務機關可依據本通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。
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