随著(zhe)公募首隻商業不動産PE正式破冰，公募資管向(xiàng)另類投資試水再進(jìn)一步。
    《第一财經(jīng)日報》記者了解到，嘉實子公司嘉實資本已經(jīng)完成(chéng)發(fā)行的一隻名爲“融瑞城市世貿系列專項資管”的專戶産品，實際上便是用于向(xiàng)PE投資最終用于收購項目公司的股權、運營及收購标的的裝修改造等，這(zhè)也是公募在房地産私募股權基金領域的首次嘗試。
    作爲一款股權投資産品，該産品的其收益來源是租金收入與物業資産增值，“固定+浮動”的收益設計使其兼具固收與權益的雙重投資特性。
    “基金業”房地産PE專戶破冰
    在房地産告别暴利時代後(hòu)，作爲基金子公司一項重要的業務領域，房地産金融業務的發(fā)展也面(miàn)臨轉型。據嘉實資本副總經(jīng)理王藝軍的介紹，嘉實資本的房地産業務的轉型主要有兩(liǎng)條路，一是房地産私募股權基金，另一個是公募REITs.
    融瑞城市世貿資管計劃恰是采用了前者的路徑，通過(guò)以優惠價格獲取已建成(chéng)并投入使用的成(chéng)熟商業項目，再通過(guò)物業改造大幅提升資産價值。
    記者了解到，該資管标的項目的收購在頂層成(chéng)立了有限合夥企業，嘉實資本的專項計劃作爲有限合夥的LP;同時引入上海城市地産，嘉實資本和城市地産已經(jīng)成(chéng)立的深圳城市嘉實投資管理公司作爲項目的GP.
    “投資策略相對(duì)來說比較清晰，我們是通過(guò)低價收購、改造升級來提升物業品質，最後(hòu)增值進(jìn)行退出的。”嘉實資本副總經(jīng)理王藝軍表示。
    據悉，該資管計劃的規模累計需要融資11.9億，按照資金使用計劃分批募集，目前一号、二号計劃已經(jīng)成(chéng)立并已經(jīng)完成(chéng)或即將(jiāng)完成(chéng)募資，在這(zhè)個月中旬和下旬開(kāi)始投入使用。
    與房地産融資型的債券型産品不同，産品的期限是“5+1”年，結構上做了結構化的安排，優先與次級的比例是7:3，在産品收益特征上，優先級是享受了“固定+浮動”雙重的回報。
    “其實在7月份，一号、二号最重要的兩(liǎng)期計劃已經(jīng)成(chéng)立，，預計到月底開(kāi)始投入使用。”王藝軍透露，這(zhè)筆資金主要用于支付境内外收購标的的股權收購款。
    本報記者也了解到，該項目采用的承債式股權轉讓的方式，深圳城市嘉實投資管理公司已從交易對(duì)手摩根士丹利及上海國(guó)盛集團手中拿下了外灘金融貿易區的上海世界貿易大廈。
    而嘉實房地産PE的最後(hòu)退出方式則有三種(zhǒng)，第一種(zhǒng)是整體出售，即轉讓PE持有的項目公司股權;第二種(zhǒng)是發(fā)行REITs;第三種(zhǒng)則是以散售的方式退出。
    市場上以往的房地産投資大多是債權型融資信托，過(guò)去這(zhè)種(zhǒng)基于新開(kāi)發(fā)房産銷售回款的信托資管産品的風險敞口正越來越大。而嘉實這(zhè)隻房地産PE産品最大的看點在于，投資标的爲成(chéng)熟的商業不動産，其收益來源于租金收入與不動産的資産增值。
    目前看來，“盤活存量”將(jiāng)是我國(guó)未來房地産市場主要增長(cháng)點和利潤來源。
    标準化傳統投資到另類投資的再試水
    通常來說，公募基金的投資範圍大多局限于股票、債券、現金等資産，投資面(miàn)對(duì)的大多都(dōu)是标準化産品，嘉實基金涉足商業不動産PE的問世也标志著(zhe)嘉實的資管布局進(jìn)一步擴大，公募資管産品線向(xiàng)非标準化的試水再進(jìn)一步。
    “金融服務于實體經(jīng)濟，當然買标準品是服務實體經(jīng)濟，但如何能(néng)夠更直接地服務于實體經(jīng)濟的發(fā)展、有益于社會價值的創造是需要考慮的問題。”嘉實資金總裁趙學(xué)軍表示，基金公司通過(guò)二級市場發(fā)行買股票，但資金并沒(méi)有直接流入到實業。
    按照趙學(xué)軍的規劃，此次嘉實融瑞城市世貿資管項目的GP城市嘉實是以私募形式出現的城市地産爲主的主體，而在未來將(jiāng)成(chéng)立以公募形式出現的公開(kāi)上市REITs爲主體的公司。
    公開(kāi)資料顯示，REITs是美國(guó)國(guó)會1960年參照共同投資基金的形式立法創立的，其目的是爲了給小投資者提供一個參與大規模商業房地産投資的機會，使所有對(duì)房地産投資有興趣的投資者，不受資金的限制和地域的限制，都(dōu)有機會參與房地産投資。
    REITs在我國(guó)一直處在探索階段，發(fā)展緩慢主要原因是無風險利率高和相關法規的不健全。首先，國(guó)内無風險利率長(cháng)期處于高位，而無風險利率的高企會降低REITs收益的吸引力;其次，中國(guó)目前尚無對(duì)REITs的設立、投資方向(xiàng)、分配規則的相關法規，在稅收優惠上也沒(méi)有相應規定，國(guó)内REITs雖然具備了多重标準REITs的特征，但在法律和稅收方面(miàn)仍然缺位。“現在除了政策這(zhè)一項以外，幾乎就要臨門一腳破門了。”一位業内人士表示。
    公開(kāi)資料顯示，作爲REITs業務的試點單位，嘉實在該領域有著(zhe)多年的研究與準備，這(zhè)也就是該公司提出在未來有可能(néng)通過(guò)“PE+REITs”的接力棒方式，實現嘉實融瑞城市世貿資管項目的退出的原因。